附件

石城縣2023年縣城建設用地范圍內棚戶區

（城中村）改造項目所涉土地和房屋

征收補償安置方案

為切實規范縣城建設用地范圍內棚戶區（城中村）改造項目所涉土地和房屋征收補償安置工作，全面維護被征收人合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《江西省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》《國有土地上房屋征收與補償條例》《江西省征收土地管理辦法》等法律法規規章規定，結合縣情和工作實際，制定本方案。

一、工作原則

遵循民主決策、程序正當、補償公平、結果公開的原則，依法組織實施征收工作。

二、征收目的

從根本上改善縣城建設用地范圍內棚戶區（城中村）居民住房環境、生活條件，消除住房安全隱患，進一步完善城市綜合服務功能，促進縣域經濟和社會事業發展。

三、征收范圍及土地現狀

（一）征收范圍

征收仙源村上下排、興隆村欄皋路、西外村上塘、米市街（含原縣物資局南側）、興隆村紫前崗等土地及地上建（構）筑物和其他附著物，具體以征收紅線圖為準。

（二）土地現狀

經調查，縣城建設用地范圍內棚戶區（城中村）改造項目所涉土地征收總面積約94畝（最終以現場調查確認面積為準）；主要地類為集體建設用地（最終以現場調查確認地類為準）。

四、征收單位

（一）征收主體

石城縣人民政府。

（二）集體土地征收部門

石城縣自然資源局。

（三）國有土地上房屋征收部門

石城縣住房和城鄉建設局（石城縣住房保障安置服務中心）。

（四）征收實施單位

石城縣琴江鎮人民政府。

五、土地征收補償

由琴江鎮人民政府會同縣自然資源局負責土地征收，土地補償安置費、青苗補償費按照江西省人民政府最新公布的全省征地統一年產值標準和區片綜合地價進行補償。

六、房屋合法性認定及處置

（一）房屋合法性認定

居民住宅房屋的合法性憑批準的用地建房手續、建房規劃審批手續，頒發的宅基地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、集體土地建設用地使用權證、房屋產權證、不動產權證等有效證件予以認定。

（二）未經批準建設的房屋合法性認定

1.1997年前未經批準建設且符合一戶一宅的房屋，以航拍圖為依據，無航拍圖的區域以社會調查（包括鄰居、村小組、村、鎮等出具的證明材料）并公示無異議的為依據，可以認定為合法建筑。

2.1997年1月1日至2016年4月29日期間所建房屋，未經批準建設的居民住宅房屋，由房屋所有權人在規定時間內主動提出申請，并按照《中共石城縣委  石城縣人民政府關于開展縣城規劃區內違法用地違法建設清理整治工作的意見》（石黨發〔2014〕8號）和石城縣“兩違”清理整治工作指揮部2017年第一期會議紀要等文件規定及處罰標準，在補繳扣減所需的土地罰款、建筑罰款、報批規費、土地出讓金等費用后，可以認定為合法建筑。

3.2016年４月29日后所建房屋，一律按違法建（構）筑物予以處置。

（三）有下列情形之一的，一律認定為違法建筑

1.非法買賣集體土地或者非法占用農村集體土地建設的建（構）筑物。

2.在已征收的土地上建設的建（構）筑物。

3.在征收土地預公告或國有土地上房屋征收范圍公告發布后，搶建、搭建、加層的建（構）筑物。

4.執法部門已經依法認定為違法建筑的建（構）筑物。

5.根據法律、法規或本方案規定，不能認定為合法的建（構）筑物。

6.其他違法違章建（構）筑物。

（四）認定“一戶一宅”，必須同時符合下列條件

1.被征收人是被征地集體經濟組織成員。

2.被征收人及其家庭成員根據本方案第八條規定可以單獨立為一戶。

3.被征收房屋是被征收人家庭唯一住宅；或雖另外有房屋，但總占地面積不超過120平方米，總建筑面積不超過350平方米的。

4.被征收人從未拆遷過房屋，且未將房屋贈與、轉讓他人的。

5.法律、法規規定的其他條件。

七、集體經濟組織成員認定

下列人員可以認定為被征地集體經濟組織成員。

（一）戶籍在被征地集體經濟組織內，依法取得宅基地使用權、土地承包權、參與分配集體經濟所得收益或承擔集體經濟組織義務的村民。

（二）戶籍在被征地集體經濟組織內的在校學生，或就讀大中專院校前，戶籍在被征地集體經濟組織內的在校學生，或大中專院校畢業后，戶籍直接遷回被征地集體經濟組織內的村民。

（三）入伍前戶籍在被征地集體經濟組織內的現役士兵和按照國家政策不予安置的士官。

（四）服刑前戶籍在被征地集體經濟組織內的正在服刑人員。

（五）法律法規規章和國家政策規定可以認定為被征地集體經濟組織成員的其他情形。

八、補償戶頭及分戶的認定

共同生活居住在同一住址的被征收人家庭人口，立為一戶。同一戶籍下，征收土地預公告或國有土地上房屋征收范圍公告發布之日前離婚或達到法定婚齡的允許分戶的可以分戶計算，但公告發布后離婚的或達到婚齡的，仍按原一戶計算。

　　九、征收評估機構選定辦法

征收實施單位應在征收范圍內公布不少于3家已報名且符合資質條件的評估機構名單，供被征收人協商選定。協商不成的，按照少數服從多數的原則投票決定。投票仍不能確定的，通過搖號、抽簽等方式隨機確定評估機構，并聘請公證機構進行現場公證。被征收人選定或者隨機確定的評估機構名單須在征收范圍內公布。

十、簽約期限、搬遷期限

以征收單位公布的時間為準。

十一、補償安置方式

主體住宅房屋采取房票安置、貨幣安置和產權調換（房屋安置）三種方式。非住宅房屋、附屬設施一律實行貨幣補償，不提供產權調換和房票安置。

十二、住宅房屋征收補償、補助、獎勵

（一）房票安置

1.房票。房票是被征收房屋貨幣補償金額量化后，房屋征收部門出具給被征收人重新購置房屋的結算憑證。房票樣式由縣住房和城鄉建設局統一制定。

2.房票安置。房票安置是指房屋征收部門按照房屋征收補償政策，將被征收房屋按貨幣補償金額量化，以房票形式核發給被征收人，由被征收人或其直系親屬自行購買新建商品房的市場化安置行為。

3.房票金額。被征收人選擇房票安置，被征收人或其直系親屬自行在本縣中心城區購買新建商品房的，政府按照實際購買面積給予200元每平方米補助，補助金額不超過被征收主體房屋價值10%。

4.使用期限。房票使用期限自出票之日起計算，有效期為12個月。房票實行實名制，房票持有人為被征收人，房票使用人為被征收人及其直系親屬和其它特定的人員（如入贅等特定人）；被征收人為非自然人的，被征收人即為房票持有人和使用人。房票不得抵押、質押、非法套現。

5.實施范圍。房票安置適用棚改征收范圍內的主體住宅房屋，簡易、棚架（含鋼棚）等結構的房屋不適用房票安置。

6.到期兌付。房票使用人未在規定期限購買新建在售商品房的，不享受房票政策，在房票到期后6個月內，被征收人可憑房票、房屋征收補償安置協議及本人身份證明等材料申請兌付房票貨幣補償安置款，不計利息。被征收人在房票到期6個月后還未申請兌付房票的，相關責任部門應主動通知被征收人兌付。

（二）貨幣安置

1.貨幣安置可選擇評估價格補償也可選擇基準價格補償，一經選定不得更改。

（1）選擇房屋征收補償基準價格補償的（具體補償價格詳見附件1），其房屋基礎、土地、普通裝修(水泥地面、水電線路、外墻裝修和內墻面水泥粉刷或刷白、木制、鋁合金或塑鋼門窗等)均包含在基準價格中，不另行評估。超出上述裝修描述標準的，則按照評估價格進行補償。

（2）選擇評估價格補償的，按第九條選定的評估機構依法對被征收人房地產（建筑物、構筑物，裝修、附屬設施及房屋用地）進行評估，雙方無異議后簽訂《房屋征收補償安置協議》，征收實施單位按進度結付房屋補償、補助及獎勵等費用。

2.搬遷和臨時安置補助。

（1）搬遷補助。以房屋主體建筑面積為準，100平方米（含）以內的1500元／戶；超過100平方米的，超出面積按5元／平方米計付；貨幣安置的搬遷費只補助一次，簽約騰房后發放。

（2）臨時安置補助。以房屋主體建筑面積為準，按每平方米每月5元的標準（不足100平方米的按100平方米計付）一次性發放6個月的臨時安置補助費。

3.購房補助及獎勵。

（1）購房補助。在規定簽約期限內簽約騰房的，且一宗地上僅有一層、二層、三層、四層及以上的，分別按主體房屋（不含附屬房）房地產價值的60%、45%、25%、20%的標準給予補助；二層樓梯間面積不超過40平方米且不超過一層面積30%的按一層的購房補助標準給予補助，二層樓梯間面積超過40平方米或超過一層面積30%的按二層的購房補助標準給予補助，依次類推。

（2）進度獎勵。按政府公布的簽約騰房時間分三個階段進行發放，第一階段、二階段、三階段分別按主體房屋（不含附屬房）房地產價值的5%、3%、2%的標準予以獎勵，超簽約騰房期限的不予獎勵。

4.資金撥付。

（1）簽約后撥付總補償款60%，騰房后撥付總補償款40%。

（2）搬遷補助與臨時安置補助以騰房時間開始計算發放。

（三）產權調換（房屋安置）

1.房屋產權調換，按房屋主體建筑面積折算成安置指標面積、互補結構差價的方式進行；產權調換安置的房屋為框架結構。

被征收房屋裝飾裝修補償費用（普通裝飾不進行評估），按第九條選定的評估機構評估確定；房屋占地均包含在主體房屋價值中，不再另行評估。

（1）安置指標面積的確定。一宗地僅有一、二、三層（含三層以上）分別按房屋主體建筑面積1:1.3、1:1.15、1:1的比例計算安置指標面積；二層樓梯間面積不超過40平方米且不超過一層面積30%的按一層標準置換，二層樓梯間面積超過40平方米或超過一層面積30%的按二層標準置換，依次類推。

（2）結構差價結算方式。被征收人主房為框架結構的，安置指標面積與安置面積不補結構差價；被征收人主房為磚混結構的，由被征收人按100元/平方米的標準向征收單位補結構差價；被征收人主房為磚木結構的，由被征收人按200元/平方米的標準向征收單位補結構差價；被征收人主房為土木結構的，由被征收人按250元/平方米的標準向征收單位補結構差價。

（3）安置土地為國有出讓建設用地使用權。

（4）安置面積必須和安置指標面積接近，如果安置面積超過安置指標面積的,10平方米（含）以內按1600元/平方米進行回購；超過10平方米的部分按市場價格進行回購。如果安置面積少于安置指標面積的，少安置部分按貨幣補償基準價格補償。安置指標面積在40平方米以下的，只可選擇貨幣安置，但被征收人（安置戶）沒有其他住宅的除外。

（5）安置房為興隆、溫坊、仙源在建期房，按照就近原則安置（具體按批準的選房辦法執行）。各安置房戶型為：

仙源返遷安置房戶型（建筑面積）為五室二廳（約141平方米）、四室二廳（約125、130平方米）、三室二廳（約89平方米）三種（其面積均含公攤面積）。

溫坊返遷安置房戶型（建筑面積）為四室二廳（約110、120、140、150平方米）、三室二廳（約90平方米）二種（其面積均含公攤面積）。

興隆返遷安置房戶型（建筑面積）為四室二廳（約120、140平方米）、三室二廳（約90、110平方米）二種（其面積均含公攤面積）。

具體面積以實際建成的房屋辦證面積為準。

（6）安置房建筑標準為統一“四通一平”、內墻毛坯墻、安裝進入套房第一道安全門，外墻裝修完畢并安裝鋁合金窗（普通），水、電、網線等總管總線到戶；戶內管線等其它設施由被征收人自行負責。

2.搬遷和臨時安置補助費。

（1）搬遷補助。以房屋主體建筑面積為準，100平方米（含）以內的1500元／戶；超過100平方米的，超出面積按5元／平方米計付；產權調換的搬遷補助為兩次，簽約騰房后發放。

（2）臨時安置補助。以房屋主體建筑面積為準，按每平方米每月5元的標準進行補助（不足100平方米的按100平方米計付），時間為36個月;過渡期限延長，超過期限在12個月以內的，超出月份按每平方米每月7.5元的標準進行補助；超過期限在12個月以上的，超出月份按每平方米每月10元的標準進行補助。

3.進度獎勵。

按政府公布的簽約騰房時間分三個階段進行發放，第一階段、二階段、三階段分別按主體房屋（不含附屬房）建筑面積200元/平方米、150元/平方米、100元/平方米的標準予以獎勵；超過簽約騰房期限的不予獎勵，每個階段以政府另行公布的時間為準。

4.資金撥付。

搬遷補助與臨時安置補助以騰房時間開始起發。

5.安置房選房辦法。

（1）按簽約后騰房時間先后順序選房。

（2）選房后且未辦理房屋產權登記證之前允許直系親屬之間互轉一次。

十三、商業房屋征收補償、補助、獎勵

（一）合法商業店面的認定及補償

商業店面按第九條選定的評估機構評估的市場價格進行貨幣安置，搬遷補償、臨時安置補助、進度獎勵參照住宅房屋（貨幣安置）補償標準執行；停產停業損失補償按店面補償價格（不含獎勵及補助）的5%給予被征收人一次性補償。使用人和被征收人不同的，由被征收人督促使用人騰房，相關費用包含在停產停業損失補償中。

（二）臨街獨立式房屋第一層第一自然間的認定及補償

原屬合法住宅房屋，在房屋征收決定公告（或征地公告）發布前，具備工商營業執照、經營許可、稅務登記證證明，持續經營兩年以上的臨街獨立式房屋第一層第一自然間，由征收實施單位委托按第九條選定的評估機構對商業店面進行市場價值評估，實行貨幣安置；搬遷補償、臨時安置補助、進度獎勵參照住宅房屋（貨幣安置）補償標準執行；停產停業損失補償按其補償價格（不含獎勵及補助）的5%給予被征收人一次性補償。使用人和被征收人不同的，由被征收人督促使用人騰房，相關費用包含在停產停業損失補償中。

（三）非臨街住宅房屋改為經營性用房的認定及補償

原屬合法住宅用房，被征收人改變房屋用途用作經營性用房的，且房屋辦理了營業執照、經營許可、稅務登記證證明，仍按住宅房屋補償；對實際用于經營的部分（按第一層第一自然間），應增計該部分補償金額。

1.在房屋征收決定公告（或征地預公告）發布前持續經營兩年以上的，對實際用于經營的部分（按第一層第一自然間），增計該部分補償（含獎勵、補助等）金額的30%（包括商品及營業用具自行處理、搬運等因搬遷需要補償的一切費用）。

2.在房屋征收決定公告（或征地預公告）發布前持續經營不足兩年，對實際用于經營的部分，增計該部分補償（含獎勵、補助等）金額的15%（包括商品及營業用具自行處理、搬運等因搬遷需要補償的一切費用）。

十四、其他房屋征收補償

（一）公共祠（廳）堂的補償

參照住宅房屋進行補償安置。

（二）附屬設施征收補償

1.有證的附屬房按房屋征收補償基準價格補償（見附件1），但不享受進度獎勵與購房補助。

2.與主體房連接、符合房產測量規范的無證廁所、雜物間等附屬房，經工作組認定后，按主體房屋補償基準價的1/2給予貨幣補償，但不享受進度獎勵與購房補助。

3.無證豬（牛）欄、廁所、雜間等附屬房，經工作組認定后，按土地補償價＋重置價進行補償；土地補償價均按占地面積80元/平方米進行補償。重置價分別按簡易棚60元/平方米、土木結構380元/平方米、磚木結構530元/平方米、磚混結構700元/平方米進行補償。

（三）臨時建筑補償

經相關部門認定為未超過批準期限的臨時建筑，只給予適當貨幣補償，分別按土木結構150元/平方米、磚木結構180元/平方米、磚混結構210元/平方米、框架結構240元/平方米進行補償。

十五、違法建筑的處理

（一）經認定為違法建（構）筑物的，被征收人在規定時間內主動配合拆除到位的，給予適當助拆補助，標準為簡易棚60元/平方米、房屋170元/平方米（2016年4月29日后搭建且無相關手續的不予補償）。

（二）經認定為違法建筑的，在規定的時間內拒不配合處理的，由相關部門依法作出《責令限期拆除違法建筑決定書》，被征收人仍不拆除的，依法作出《強制拆除違法建筑決定書》，并組織強制拆除，不予補償或補助。

（三）項目啟動后，被征收人拒不停止違法建設的，由相關部門作出《責令停止建設通知書》；送達通知后仍不停止的，依法查封施工現場；破壞已查封施工現場的，公安機關依法給予治安管理處罰。

（四）對惡意投資搶建房屋騙取征收補償安置款的，一經舉報，由公安機關核實查處，嚴厲打擊，追回補償款；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。

十六、保障與監督

（一）所涉土地符合《江西省征收土地管理辦法》規定的，社會保障參照《石城縣人民政府關于印發石城縣被征地農民參加基本養老保險實施細則的通知》（石府發〔2015〕25號）有關規定執行，由縣人力資源和社會保障局辦理。

（二）征收過程中，工作人員（含測繪、評估和棚改工作人員）以及被征收對象偽造數據、涂改權屬證明文件，虛報、瞞報有關數據，冒領、多領、騙取補償款或者騙取安置面積的，由征收實施單位追回其補償款、收回騙取的安置面積;涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。

（三）實施單位及其工作人員，測繪、評估機構及其工作人員，有關部門及其工作人員違反本方案及相關規定的，依法予以處理；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。

（四）在規定的簽約期限內未達成協議或房屋所有權人不明確的，由征收部門報縣人民政府作出征收補償決定；被征收人對征收補償決定不服的，可申請行政復議或提起行政訴訟。在規定期限內未申請行政復議或提起行政訴訟，又未搬遷騰房的，申請法院強制執行。

（五）阻撓和破壞征收工作，妨礙工作人員執行公務的，依法予以處理；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。

十七、其它事項

（一）房屋被征收后，土地使用權與所有權證同時收回。凡已補償的建（構）筑物及其附屬設施等均由政府指定部門處理。

（二）簽訂補償協議時，被征收人應持身份證、產權登記證等有效證件到場，因故不能到場的可以委托他人持相關證件及委托書到場代簽（委托書必須當眾出具或進行公證），所有產權證全部收回，并按有關規定進行變更登記。

（三）被征收房屋有租賃行為的，由房屋所有權人與承租人自行協商解決相關事宜。

（四）被征收房屋及其它地上附著物設有抵押的，必須依法解除抵押權或重新達成債務清償協議，方予以補償。

（五）被征收人在選擇貨幣安置補償后，補償金額每戶在50萬元以下，且符合縣住房保障管理辦法規定要求的，按住房保障受理程序申請承租資格。獲取承租資格后，與縣住房保障管理部門簽訂承租合同，按規定繳納房屋租金并接受管理。

（六）采取招投標方式確定拆除房屋企業。拆除房屋時，實施企業必須將施工方案報縣建設行政管理部門備案后方可施工。

（七）征收范圍內的管線遷移、改造和建設，按照“誰主管、誰遷移、誰經營、誰出錢”的原則，由各經營單位在規定期限內按要求遷移、改造；需重新建設的，也由該單位自行建設完成。

(八)在規定時間內簽約騰房，征收前已安裝水、電、閉路電視、寬帶網絡及電話的，免繳開戶費用；遷移時水、電各經營單位只可收取表內材料費及工本費。遷移閉路電視、寬帶網絡及電話，各經營單位只收取工本費；被征收人過渡期間申請報停的，不收報停費，報停期內的服務費可轉移至開通后使用。

（九）被征收人的安置房屋辦理產權證只收工本費。超安置指標部分或超補償金額部分，需按稅務規定補繳契稅。

十八、附則

（一）本方案未盡事宜，由研判組綜合后報石城縣棚戶區（城中村）改造工作指揮部研究確定。

（二）本方案自印發之日起施行，施行前已實施的項目按原政策規定執行；本方案與相關法律、法規規章和上級文件不一致的，以相關法律、法規規章和上級文件為準。

（三）本方案由征收單位負責解釋。

附件：1.石城縣2023年縣城建設用地范圍內棚戶區（城中村）改造項目房屋征收補償基準價格及土地征收補償標準

2.石城縣征收林木、果樹、茶葉補償標準

3.室外生產生活設施補償參考標準

附件1

石城縣2023年縣城建設用地范圍內棚戶區

（城中村）改造項目房屋征收補償基準

價格及土地征收補償標準

一、房屋征收補償基準價格

（一）一級區域房屋補償標準

1．框架結構房屋：3200元/平方米。

2．磚混結構房屋：3100元/平方米。

3．磚木結構房屋：3000元/平方米。

4．土木結構房屋：2950元/平方米。

（二）二級區域房屋補償標準

1．框架結構房屋：2900元/平方米。

2．磚混結構房屋：2800元/平方米。

3．磚木結構房屋：2700元/平方米。

4．土木結構房屋：2650元/平方米。

（三）三級區域房屋補償標準

1．框架結構房屋：2400元/平方米。

2．磚混結構房屋：2300元/平方米。

3．磚木結構房屋：2200元/平方米。

4．土木結構房屋：2150元/平方米。

注：縣城建設用地范圍內房屋區域劃分參照《石城縣人民政府關于公布縣城區基準地價更新成果的通告》（石府發〔2021〕3號）文件中土地級別劃分范圍，即一級土地級別范圍內的房屋補償標準按一級區域房屋補償標準補償；二級土地級別范圍內的房屋補償標準按二級區域房屋補償標準補償；其余土地級別范圍內的房屋補償標準按三級區域房屋補償標準補償。各級別與具體四至界址以土地級別成果圖為準。

二、房屋占地以外的土地征收補償標準

（一）有證空地補償標準

一級區域3100元/平方米。

二級區域2210元/平方米。

三級區域1530元/平方米。

注：有證空地需提供證地相符的有效土地使用權證。

（二）屋檐、滴水、圍院內無證土地補償標準80元/平方米

（三）耕地及其他農用地征收補償標準73.5元/平方米

附件2

石城縣征收林木、果樹、茶葉補償標準

單位：株、元

附件3

室外生產生活設施補償參考標準